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广西上半年房地产市场供求基本平衡我的钢铁维权

2020-10-29 06:06:50 来源: 长沙家居网

广西上半年房地产市场供求基本平衡_我的钢铁

据对广西南宁、柳州、桂林、北海和梧州五个主要城市的房地产市场调查显示:上半年广西土地交易价格指数同比上涨3.2%,房屋销售价格同比上涨3.7%,房屋租赁价格同比上涨3.6%。全区五个主要城市房地产市场价格上涨幅度趋缓,供求基本平衡。

一、 商品房销售供求基本平衡,房地产投资总体上仍呈上升之势。

2005年12月24日晚从市场供求方面进行观察,可以发现1-6月份,广西房地产市场商品房的销售处于供求基本平衡状态,同期住宅的销售量略大于竣工量。供给方面:1-6月份,全区商品房竣工面积为327.36万平方米,其中住宅竣工面积为273.78万平方米,分别比去年同期增加6.0%和4.5%;需求方面:1-6月份,全区商品房销售面积308.69万平方米,其中住宅279.0万平方米,同比分别增长8.7%和8.7%。

二、 商品房销售价格继续上涨。据统计,今年上半年,广西五个主要城市房地产销售价格比去年同期上涨3.7%,比上季度上涨0.7%。其中:商品房销售价格升幅最大,比去年同期上涨4.2%,其次是私有住房的销售价格,比去年同期上涨2.6%。其中,住宅销售当中的“高层住宅”和“高档公寓”,“非住宅”销售当中的“商业用房”的同比价格分别上涨6.0%、4.2%和3.0%。五市房地产销售价格指数(同比)变动具体分别为:南宁市4.8%、柳州市4.4%、桂林市3.0%、北海市1.4%,梧州市下降0.1%。

三、与35个大中城市横向比较发现:南宁市的房屋销售价格涨幅回落较快。

1、一季度,我区首府南宁市房屋销售价格指数107.6,低于全国35个大中城市平均水平(109.8)2.2个百分点,由高到低排在15位,基本上属于中游水平。在西部的城市当中,南宁市的房屋销售价格指数低于成都(112.5)和重庆(107.8),排在第三位。

2、二季度,我区首府南宁市房屋销售价格指数102.0,低于全国35个大中城市平均水平108.0,6个百分点,由高到低排在33位,基本上属于下游水平。在西部的11城市当中,南宁市的房屋销售价格指数低于呼和浩特112.3、成都110.7、重庆107.6、兰州105.1、西宁104.1、西安103.7、贵阳102.8、银川102.7、昆明102.4,排在第2位,仅高于乌鲁木齐101.0。

另外,由于国家宏观调控政策的影响(2004年四季度开始上涨),2005年上半年我区各种用途的土地交易价格普遍上涨,其中普通住宅用地价格上涨4.5%,商业、旅游、娱乐用地价格上涨2.5%,其他用地价格上涨1.9%和工业用地价格上涨0.9%。

四、房地产市场价格变动的原因分析:

(一)原因之一,我区城市房地产市场处于初级阶段,城市发展的多种合力形成对房地产市场的需求较大,刺激房价上涨。

1、投资性需求推动,市场的典型表现有两个:

一是房地产投资增长快于商品房销售额增长。统计数据表明,2004年全区房地产投资增幅37.1%,商品房销售额增长30.1%,其中的住宅销售额增长升32%。2005年1-5月全区房地产投资增长26.4%,而商品房销售额上涨16%,其中住宅销售额增长10.2%;

二是房屋租金收益增加。上半年的统计数据表明,五市的房屋租赁价格指数呈稳步上升态势,一季度房地产租赁价格同比上升0.3%,二季度同比就上升到6.8%,环比则升6.4%,其中,商业用房租赁价格的上涨是主要因素,二季度价格同比就上涨8.1%,环比上涨7.6%。例如,桂林市住宅租赁价格(同比,下同)上升3.9%,梧州市商业用房上升16.4%。

2、城市大规模拆迁和扩容的推动,增加了对房地产市场住宅产品的需求,典型的如南宁、柳州市。调查资料表明,近年随着首府南宁市“136”工程的逐步深化,中国-东盟博览会的政治、经济、文化亮点的显现,使得南宁房地产市场保持较大的刚性需求,据统计,月全市共完成投资30.81亿元,增长63.27%;新开工面积达到196.27万平米,比上年同期增29.30%,房地产投资增长后劲较足。而柳州市除满足拆迁需求外,2003年提出并实施的再建一个工业新柳州的发展规划也使得柳州的丝毫不见效果商品房需求增长较快,今年1-5月份,房地产的销售额约10.4亿元,同比增长62.52%。

(二)原因之二,国家宏观调控政策的影响。

1、土地供应结构的调整变化和经济适用房建设结构的改善,促进普通住宅用地和经济适用房价格的价格上升。据统计,今年上半年五个主要城市普通住宅用地的交易价格同比上升了4.5%,其中二季度上升5.6%;经济适用房销售价格二季度同比上涨4.2%,上半年平均增涨2.3%。例如,二季度,南宁市土地交易价格指数比去年同期上涨3.7%,其中居住类用地同比上涨6.0%。比较典型的是在6月22日拍卖的一块城镇混合住宅用地,位于南宁市经济技术开发区燕墩路与凤江路交叉路口西南面,土地约17.4亩,该地块以72万元/亩起拍,经过众多竞争者热捧,行情一路看涨,最后以133万元/亩的高价拍卖成功。

2、针对购房资金和调整住房转让环节的金融、税收限制政策,造成购房者持币观望。2005年3月17日开始执行的提高购房的首付率达30%和房贷利率;2005年5月,七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中第三条规定,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为此,广西城调队在5月初(8-10日)对广西的南宁等五个主要城市的部份房地产企业以及部分有购房意向的居民展开了针对性的快速调查。结果表明,国家实行新的调控政策,提高购房及交易的门槛提高后,有52%的被访者会因为国家新的房地产调控政策的出台而改变购房计划,购房心理预期也发生变化。按被访者不同的身份分类观察,有55%的“中高收入户”、 60%的“现场意向购房户” 表示将改变购房计划。进一步的调查结果表明,在改变购房心理预期和购房计划的被访者当中有65.4%的被访者表示“推迟购房”,其次有19.2%的被访者表示会暂时“租廉租房”解决居住问题。这就是造成目前房屋销售量增幅下降的主要原因。

综上所述,2005年下半年广西房地产市场将会保持一个比较平稳的发展趋势。二季度我区经济运行的实际情况:广西生产总值保持较快增长、房地产市场投资增长、居民收入增幅较大以及城镇居民消费价格逐步趋稳等,以此实际运行情况为基础进行实证分析,我们预计今年下半年广西南宁等五市房屋销售价格(同比)将会上涨3%左右。(广西壮族自治区统计局)



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